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アイ・ティー不動産コンサルタント:兵庫県三田市武庫が丘5丁目2番A-202号
TEL:079-559-2897 FAX:079-559-2897 H.P:090-1441-7834 
E-mail:home.c@maia.eonet.ne.jp 代表者:荒木 毅(宅地建物取引主任者)   
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(1)土地・建物の譲渡に伴う課税
1、長期譲渡所得  
 課税のあった年の1月1日において所有期間が5年を超える土地建物等を譲渡した場合、売買代金から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いた課税長期譲渡所得に所得税・住民税が課せられます税率は次のとおりです

   所得税     住民税      計
    15%       5%     20% 

特例
A)所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

   課税所得         所得税    住民税    計
6000万円以下の部分      10%      4%   14%
6000万円超の部分        15%      5%   20%

B)優良住宅地の造成等のために土地を譲渡した場合の特例
   課税所得         所得税    住民税    計
2000万円以下の部分      10%      4%   14%
2000万円超の部分        15%      5%   20%

2、短期譲渡所得
 譲渡のあった年の1月1日において所有期間が5年以下の土地建物を譲渡した場合、売買代金から取得費、譲渡費用、特例控除を差し引いた課税短期譲渡所得に所得税、住民税が課せられます。
税率は次のとおりです

   所得税     住民税      計
    30%       9%     39%

3、譲渡所得からの特別控除額
 以下のケースに該当する土地等を譲渡した場合、譲渡所得の金額から控除額を差し引いた額に税率を乗じて税額が算出されます

                              控除額                   

(イ)収用交換等の場合               5000万円
(ロ)居住用財産を譲渡した場合          3000万円
(ハ)特定土地区画整理事業等の場合      2000万円
(ニ)特定住宅地造成事業等の場合        1500万円
(ホ)農地保有の合理化等の場合          800万円

4、居住用財産の買い換え特例

(イ)概要
 個人が一定の居住用財産を譲渡し、原則としてその譲渡をした年の前年1月1日からその譲渡をしあ年の翌年12月31日までに自己の居住の用に供する居住用財産を取得した場合には、譲渡所得への課税が繰り延べられます。したがって、譲渡価格より買い換え資産の取得価格の方が小さい場合、その差額分についてだけ譲渡があったものとして課税されます。
(ロ)課税所得金額の計算方法
 (a)譲渡資産の譲渡価額≦買い換え資産の取得価額の場合
   譲渡が無かったものとされ、課税所得はありません
 (b)譲渡資産の譲渡価額>買い換え資産の取得価額の場合
   差額分についての譲渡があったものとされます
(ハ)主な要件
 特定の居住用財産の買い換え等特例
  ・譲渡資産の所得期間が譲渡した年の1月1日で10年を越える
  ものであること
  ・譲渡者の居住期間が10年以上(通算して)であること
  ・特別の関係である者への譲渡でないこと
  ・買い換え資産のうち、建物については、床面積が50?以上の
    ものであり、かつ、土地については、面積が500?以下のもの
    であること 
  ・築後年数が耐火建築物で25年以内(それ以外は20年以内
    それを越える場合は地震に対する一定の安全基準に適合し
    ていること

5、居住用資産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
   居住用財産を買換えた際に譲渡損失が発生した場合は、譲
  渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控
  除することが出来ます。なお、買換えた居住用財産について、住
  宅ローン控除の適用が認められます(ただし、下記の用件を満た
  す場合) 
  (イ)譲渡資産の要件
     ・平成21年12月31日までの間に、土地建物等ともにその
      年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財
      産を譲渡すること。
     ・特別の関係にある者への譲渡でないこと。
     ・前年・前々年に「居住用財産の3000万円特別控除の
      特例」「居住用財産の軽減税率の特例」「相続等による
      居住用財産の買換え特例」「特定の居住用財産の買換
      え特例」の適用を受けていないこと。
     ・当年・前年以前3年内に「居住用財産を買換えた場合の
      譲渡損失の損益通算・繰越控除」「特定居住用財産の
      譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用を受けていない
      こと。    
  (ロ)買換え思案の要件
     ・控除を受ける年の年末において、買換え資産にかかる借
      入金(当初の償還期間10年以上)を有すること。
     ・譲渡の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に
      居住用財産を取得し、かつ、取得の日から取得の日の属
      する年の翌年12月31日までの間に居住の用に供するこ
      と、また供する見込みであること。
     ・建物の居住部分の面積が50?以上であること。
  (ハ)繰越控除
     ・譲渡資産の譲渡所得計算上生じた損失金額のうち、損
      益通算をしてもなお控除しきれない部分の金額が繰越控
      除対象(合計所得金額が3000万円以下の年に限る)
     ・譲渡した土地が500?を越えるときは、500?を越える
      部分に相当する金額を除く。

6、特定居住用財産の譲と損失の損益通算・繰越控除
   居住用財産を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない場合は
  ローン額から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲と損失金額
  を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することが
  出来ます。
  ・平成21年12月31日までの間に、土地建物等ともにその年の
   1月1日で所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡である
   こと。
  ・譲渡にかかる契約を締結した日の前日において一定の住宅借
   入金等(当初の償還期間10年以上)があること。
  ・特別の関係にある者への譲渡でないこと。
  ・前年・前々年に「居住用財産の3000万円特別控除の特例」
   「居住用財産の軽減税率の特例」「相続等による居住用財産
   の買換え特例」「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を
   受けていないこと。
  ・当年・前年以前3年内に「居住用財産を買換えた場合の譲渡
   損失の損益通算・繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失
   の損益通算・繰越控除」の適用を受けていないこと。
  ・繰越控除額は、譲渡資産の譲渡所得計算上生じた損失金額
   (一定の住宅借入金等の金額から譲渡対価を控除した金額を
   限度)のうち、損益通算をしてもなお控除しきれない部分の金
   額とする(合計所得金額が3000万円以下の年に限る)

 (2)住宅ローン控除

1、概要
   個人が借入金をもって、一定の新築または既存の住宅用家屋
  を取得または増改築した場合、平成20年12月31日までの間
  に居住のように供した年以後の各年分の所得税額から一定額が
  控除されます(住民税は対象外)この控除を受けた後に、転勤等
  のやむを得ない事情で居住しなくなり、その後再入居した場合は
  再入居年以後の各適用年から再適用が受けられます。なお、平
  成19年度税制改正により、住宅ローン控除の特例措置が講じ
  られました。そのため、住宅ローン控除適用を受ける際には現行
  制度と特例措置の選択制となりました。

2、控除額の計算

 イ)現行制度

   居住年 年末借入残高 控除期間 控除率 最大控除額
  
 平成19年 2500万円まで 1〜6年目 1.0%  200万円
                  7〜10年目 0.5%

 平成20年 2000万円まで 1〜6年目 1.0%  160万円
                  7〜10年目 0.5%

 ロ)特例措置

  居住年 年末借入残高 控除期間 控除率 最大控除額
  
 平成19年 2500万円まで 1〜10年目 0.6%  200万円
                 11〜15年目 0.4%

 平成20年 2000万円まで 1〜10年目 0.6%  160万円
                  11〜15年目 0.4%

3、住宅ローン控除の適用要件
   平成19年1月1日以後に住宅を取得し、自己の居住のように供
  する場合の適用要件について、いかに主なものを紹介します。

 イ)取得者の要件
   ・適用を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
   ・年末に住宅ローン等の借入残高があること
   ・取得後6ヶ月以内に入居すること  など

 ロ)住宅ローンの要件
   ・自己居住用の住宅とその敷地に対するローンであること
   ・償還期間が10年以上のローンであること
   ・ローン金利が金利の動向を勘案して定められた利率以上で
    あること  など

 ハ)取得する住宅の要件
   ・床面積が50?以上であること
   ・床面積の2分の1以上が居住用部分であること
   ・中古住宅については、耐火建築物で25年以内(それ以外は
    20年以内)それを越える場合は、地震に対する一定の安全
    基準に適合していること
   ・増改築(一定の耐震改修工事を含む)の場合は、増改築後
    の床面積が上記面積要件を満たし、その工事費が100万円
    を越えること  など

           

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